La venta de pisos repunta y los precios se estabilizan en Barcelona

La actividad del sector inmobiliario es un buen indicador de la evolución de la crisis económica en España. La confluencia de factores productivos (el enorme peso de la construcción como actividad económica) y sociológicos (la preferencia abrumadora de los ciudadanos por la compra frente al alquiler) confiere a la transacción de viviendas la condición de barómetro bastante fiable del estado de ánimo de la ciudadanía, siempre en el marco de la ley de la oferta y la demanda.

Por eso hay que entender como ciertamente alentadores los datos anunciados ayer por el Col.legi d’Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona: la venta de pisos usados en la capital de Barcelona repunta y las perspectivas son que a final de año el alza habrá sido de un 30% con respecto al pésimo 2008.
Que este atisbo de reactivación se consolide depende básicamente de si quienes están interesados en la compra de una vivienda se dan más tiempo, a la espera de que baje más de precio, o bien deciden comprarla porque temen que dentro de unos meses les salga más cara.

De momento, en Barcelona, en el tercer trimestre de este año, los precios han descendido todavía un 1%, aunque en barrios como Les Corts y Ciutat Vella ya han aumentado ligeramente. Contemplado con más perspectiva, desde marzo del 2007 –el momento álgido de los precios, cuando pocos auguraban una crisis como la que padecemos– el coste medio de un piso usado en la ciudad ha disminuido un 20%, que se convierte en un 27% real si se aplica el aumento del IPC.

El sector inmobiliario contempla con esperanza este aumento de las transacciones en Barcelona –reflejo de lo que sucede en el conjunto de Catalunya–, aunque no espera que la normalidad llegue antes del 2011. Es una necesaria actitud de prudencia, porque si bien es cierto que los bajos tipos de interés y la lenta reapertura del grifo del crédito por parte del sector financiero deberían animar el mercado, no hay que olvidar un dato capital: muchos bancos y cajas deberán sacar antes o después a la venta los inmuebles con los que han debido cargar al ejecutar hipotecas impagadas. Algunos expertos calculan que, cuando eso suceda, los precios medios de los pisos pueden experimentar en España un descenso adicional del 20%.

Los próximos meses indicarán cuál es el mejor pronóstico. En cualquier caso, convendría que todos hubieran aprendido la amarga lección de la burbuja inmobiliaria.

Fuente: El Periódico de Catalunya. Editorial "El suelo de los pisos" 22/09/09

Mercado Inmobiliario Europa Julio 2009

Real Estate Market Europe July 2009

 
I. Situation in Germany - July 2009:

1. Investment volume in Germany went down from 57,5 bn € (2007) to 19,9 bn € (2008) to reach 3,3 bn € (1. + 2. q. 2009)
2. No (few) transactions - at least no package transaction and only few single transactions
3. There are no buyers, no finance and no sellers - the market is death and there is spooky quietness among the market players.
4. Investors wait until they have accumalted enough equity
5. Banks are still administrating their (doubtful) loans
6. And the pressure to sell the distressed porperties is not yet high enoguh.
7. The market is in a position of waiting. When do the banks start to sell its distressed properties.
8. The market is blocked like a clogged pipe which will burst, for sure. The question is when?
9. Potential active buyers: Private Investors, insurance companies, capital investment companies / investment trusts

II. On the other hand Deka Bank reports ON EUROPE that:

1. The window for anti-cyclical investment is opening at the moment
2. It stays open until 2011. So investors do not have to hurry up with their investment decisions
3. The average European prime yield for offices will go up from 5.9 to 6.4% until the end of 2009
4. It will decrease again to 5.8 % until 2013
5. London yield has increased from 5.3 - 7 % in this year
6. Madrid yield has increased from 4.1 - 5.9 % in this year
7. Due to the notable increae of yields in these core markets Deka sees huge potential to realize benefits in these markets until 2013

Fuente: faz.net

Se venden hoteles con pasado

Antes los hoteles no eran lugares de paso, en ellos los ricos se quedaban largas temporadas. Si se quería formar parte de la llamada "alta sociedad" o ser un artista de fama había que hospedarse en el Savoy si se estaba en Londres, en el Raffles si el destino era Singapur y en el Negresco cuando se iba a Niza. Son hoteles con historia por los que pasaron aristócratas, millonarios, políticos, artistas... todo aquel que decía ser alguien. Ahora su futuro está en el aire. El Savoy y el Raffles los han puesto a la venta y el Negresco pasará a manos de una fundación.

El magnate y príncipe saudí Al-Waleed bin Talal busca comprador para el Savoy y el Raffles. La venta se ha acelerado porque su fortuna, con inversiones inmobiliarias en todo el mundo y propietario del 5% de Citigroup, ha sufrido una importante merma por culpa de la crisis financiera mundial. En la última lista de millonarios de la revista Forbes, el saudí descendió del puesto 13º al 22º, con una fortuna estimada en 13.000 millones de euros.

El príncipe compró el Savoy hace dos años. Con su llegada comenzó una nueva etapa. Se desprendió de parte de su mobiliario, como las camas en las que durmieron Humphrey Bogart, Charles Chaplin y María Callas o el piano en el que tocó Frank Sinatra. Y prometió revitalizarlo. No lo ha logrado. Y lo vende en 220 millones.

Winston Churchill fue un gran fan del establecimiento, situado entre el Strand y el Támesis, en el que asistía a las reuniones del The Other Club, cofundado por él en 1911 y donde tuvo lugar su última aparición pública antes de su muerte. Inaugurado en 1889, en el Savoy se han hospedado desde el tenor Enrico Caruso a Marilyn Monroe y desde Mick Jagger a Oscar Wilde, que se veía en el hotel con su amante, lord Alfred Douglas. La familia real británica lo ha utilizado para celebraciones privadas y en él se hospedan cuando van a Londres los Reyes de España.

El Raffles de Singapur es otro de los pocos hoteles del siglo XIX que quedan en el mundo, todo un símbolo legendario de las fábulas del Oriente exótico, una mezcla de jardín tropical y arquitectura clásica. Está considerado como el mejor del Asia colonial. Son muchas las películas que han recurrido a sus estancias para rememorar el lujo. Ahora el príncipe también lo vende. Todavía no tiene precio.

Jeanne Augier, de 86 años, viuda sin hijos, es la dueña del mítico Negresco de Niza. Ayer anunció que legará toda su herencia a una fundación que transferirá sus beneficios a asociaciones caritativas dedicadas al cuidado de animales abandonados. El futuro del hotel de los famosos en la Costa Azul queda también en el aire.

Fuente: www.elpaís.es, 10.06.2009

Las operaciones de sale&leaseback se convierten en una fórmula válida de financiación alternativa

En este sentido, las operaciones de sale and leaseback — un proceso por el cual una empresa  vende activos como edificios (generalmente a una institución financiera) y alquila la propiedad de nuevo por un periodo de tiempo específico — podrán ser "una vía interesante para obtener financiación" para las cadenas que no quieran ralentizar o interrumpir sus procesos corporativos", según el directivo de Irea.

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Habitat contrata a Rothschild para encontrar nuevos socios

La inmobiliaria Habitat continúa buscando estrategias para reflotar su negocio. Ahora, la compañía presidida por Bruno Figueras ha contratado al banco de inversión británico Rothschild para tratar de redefinir su plan de negocio, como hizo la aerolínea Vueling el pasado noviembre.

Fuentes cercanas a la empresa han explicado que Rothschild ha recibido el encargo de “explorar nuevas vías de negocio, estudiar mecanismos para financiar la deuda y buscar nuevos accionistas”, según han explicado fuentes cercanas a la empresa. Este proceso estará liderado desde la empresa por Eduardo Paraja, ex directivo de Prosegur, que hace un mes se convirtió en director general de Habitat.

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Las mil y una formas de financiarse

Ampliaciones de capital, emisiones de deuda, captación masiva de pasivo... Las entidades agotan casi todas las vías posibles de financiación para captar liquidez tras más de diez meses de crisis. “Demasiado dinero, demasiado tiempo y demasiado barato”. Así definía recientemente el consejero delegado de una firma de inversión varios factores que han contribuido al estallido de la crisis financiera.

Como consecuencia, ahora no hay demasiado dinero porque los bancos no consiguen financiarse de una manera tan cómoda como antes, debido a la mayor aversión al riesgo de los inversores; tampoco hay mucho tiempo, porque los vencimientos de deuda apremian; y, por supuesto, no es barato, debido a que los diferenciales se han disparado. Con este panorama, las entidades financieras intentan reforzar su posición de liquidez exprimiendo todas las vías posibles:

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Caixa Galicia vende cuarenta locales a Ortega por 250 millones

Caixa Galicia y el Grupo Pontegadea, abanderado por Amancio Ortega, han sellado una operación de sale and leaseback (venta con opción de recompra) sobre cuarenta inmuebles, que representan menos del 10% del patrimonio inmobiliario de la entidad, en una operación que reportará a la caja más de 250 millones de euros con plusvalías cercanas a los cien.

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Drago Real Estate Partners firma un acuerdo con Prisa para la adquisición de tres inmuebles pertenecientes al grupo de comunicación

Drago Real Estate Partners ha anunciado la firma de un acuerdo con Prisa para la adquisición de una cartera de inmuebles de oficinas compuesta de 3 edificios, dos de ellos situados en Madrid y uno en Barcelona, pertenecientes al grupo de comunicación. El formato de la operación será Sale & Leaseback y el importe acordado asciende a 315 millones de euros.

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La falta de liquidez provocará la entrada de fondos de capital en el ladrillo

Meridiana es especialista en tratar fondos de capital no establecidos aún en España y que quieran entrar. 

La puja del fondo soberano de Dubai por Colonial no es un hecho aislado, sino el inicio de una progresiva entrada de fondos de capital internacionales --soberanos, hedge funds o capital riesgo-- en el sector inmobiliario español para cubrir el "agujero" de liquidez que sufre, según un estudio del grupo financiero Riva y García.

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Las inmobiliarias se desprenden de sus establecimientos y hacen ofertas a precios atractivos

Los hoteles han salido al escaparate. La deuda de sus propietarios aprieta, los plazos vencen y la carrera contrarreloj para encontrar financiación está provocando que muchas promotoras -grandes y pequeñas- con el agua al cuello se vean obligadas a desprenderse de sus activos refugio para hacer caja. Y la pata hotelera que esas inmobiliarias crearon en su día para diversificar su negocio es, hoy por hoy, la más atractiva para encontrar compradores. “Esta situación ha provocado que en la actualidad haya un gran número de hoteles en venta, y en pocos meses veremos cerrar grandes operaciones”, prevén los expertos.

Más que las cadenas hoteleras son los fondos y sociedades de inversión quienes han hecho las primeras adquisiciones o esperan que la situación haga madurar los precios. Algunos son de origen nacional y de vocación hotelera, como es el caso de Meridia —presidida por Javier Faus y con una capacidad de inversión de 600 millones de euros en activos emblemáticos de grandes capitales—, Losan, conducido por el riojano César Losada y propietario de distintos establecimientos en varias capitaleseuropeas o la familia andorrana Reig. Otros, como Morgan Stanley, son internacionales y ya están presentes en el sector con propiedades como el Intercontinental de Madrid o participaciones en compañías como NH. Aunque lo cierto es que este tipo de inversores, entre los que se encuentran Carlyle Capital y GoldmanSachs, no atraviesan su mejor momento, dado su elevado apalancamiento.

Los apuros financieros hacen que los activos en venta sean tanto urbanos como vacacionales, generalmente con una categoría de cuatro estrellas. Mientras las transacciones de suelo y residenciales caen en picado, las hoteleras gozan de buena salud. 2007 volvió a ser un año extraordinario en lo que se refiere a la inversión: se vendieron 58 hoteles por un importe estimado de 1.100 millones de euros, según la consultora Irea. Aunque se echaron de menos operaciones sobre “activos trofeo”, la media por hotel vendido ascendió a 18,8 millones de euros, frente a los 13,7 millones de euros de un año antes.

Precios más bajos:
Los ejecutivos más cercanos al mercado indican que los establecimientos urbanos más emblemáticos no están aún en las quinielas. “Actualmente hay muchaspromotoras en suspensión de pagos, lo que hace aflorar activos con descuento, pero encontrar un cinco estrellas en Madrid es difícil porque su precio es astronómico”, explica Francisco Pleguezuelos, director del área hotelera de Atis Real-BNP Paribas.“Existe una fuerte actividad inversora, aunque para que se den estas transacciones los precios deben bajar más”, afirma.

Además de a la crisis del negocio residencial, el aumento del número de hoteles con el cartel de “se vende” se debe a que su propiedad se atomizó a causa de la desinversión llevada a cabo por las propias cadenas hoteleras hace casi una década. Aligeraron su balance para centrarse en la cuenta de resultados. Con el negocio de gestión como objetivo se desprendieron de sus establecimientos, muchos de los cuales fueron a parar a manos de promotores. Ahora, algunos deesos hoteles que gestionan podrían salir al mercado, y ellas están en primera línea para recomprarlos. “Las cadenas no están sufriendo tanto como para dejar pasar las oportunidades que salen al mercado, algunas de ellas a precios muy razonables”, asegura Luis Arsuaga, director de Inversiones del Departamento de Hoteles de CB Richard Ellis. “Los principales actores de las transacciones que se producirán a lo largo de 2008 serán inversores, sobre todo institucionales, pero también privados”, añade.

Así, los primeros meses de 2008 adelantan un año de gran actividad en la inversión hotelera. Algunas inmobiliarias como Reyal Urbis, Metrovacesa o Parquesol cuentan con carteras atractivas, y otras ya han liquidado buena parte de su patrimonio. Es el caso de Martinsa-Fadesa, que con una deuda que supera 5.100 millones equivalente a un 40% del valor total de sus activos empezó a desprenderse de sus hoteles hace seis meses. Fue, precisamente, Manuel Jove, expresidente de la promotora, quien recompró seis establecimientos del grupo por 31,7 millones de euros (lo que equivale a una valoración de 61.000 euros por habitación). “Para nosotros, esta área de negocio no es estratégica y la operación nos aporta liquidez”, aseguraron desde Martinsa-Fadesa.

Dos meses después, la compañía presidida por Fernando Martín vendió a Barceló Hotels&Resorts otros ocho hoteles (siete en España y uno en Marruecos) que ya gestionaba la cadena mallorquina por 148 millones de euros (66.000 euros por habitación). “Los precios de venta son ajustados y se justifican por la presión de la promotora para lograr liquidez”, afirma Beatriz Menendez-Valdez, socia de la consultora Irea. Pero el goteo continúa y recientemente la cadena Husa compró a Martinsa el hotel Husa Vía Barcelona, de cuatro estrellas.

Ejemplos de ventas:

A estas operaciones hay que sumar las ventas protagonizadas por compañías como Habitat y Evemarina, ambas en una complicada
situación económica. La promotora catalana, cuyo balance incluye una deuda superior a los 1.700 millones de euros tras la adquisición de la división inmobiliaria de Ferrovial, utilizó su división hotelera como últimorecurso. Conservó un establecimiento de próxima apertura en el 22@ barcelonés, pero vendió el pasado mes de febrero el hotel Bauzá en Madrid a la sociedad inversora Rosales 2007 por 62 millones de euros, según fuentes del mercado. La Caixa financió la compra del inmueble de cuatro estrellas situado en la calle de Goya para cederlo después en régimen de arrendamiento financiero al Grupo Rosales, quien ha pactado la opción decompra sobre el activo.

Por su parte, los apuros financieros de Evemarina han facilitado la entrada de fondos soberanos árabes en España. Tras financiar su proyecto en 2006 con un crédito de 49 millones de euros, la promotora andaluza vendió el pasado enero por 70 millones el Park Hyatt Casares Golf and Spa Resort Andalucía, establecimiento de cinco estrellas y
170 habitaciones, cuya construcción está previsto concluir en 2009. Tras el acuerdo, Hyatt seguirá gestionando el hotel. Por su parte, la promotora presidida por Borja Ramos —una de las mayores de Andalucía— continuará buscando compradores y socios para aliviar su deuda.

Fuente: EL PAÍS, VIERNES 28 DE MARZO DE 2008.

Escrito por: ANDREA ARABIA.