Drago Real Estate Partners firma un acuerdo con Prisa para la adquisición de tres inmuebles pertenecientes al grupo de comunicación

Drago Real Estate Partners ha anunciado la firma de un acuerdo con Prisa para la adquisición de una cartera de inmuebles de oficinas compuesta de 3 edificios, dos de ellos situados en Madrid y uno en Barcelona, pertenecientes al grupo de comunicación. El formato de la operación será Sale & Leaseback y el importe acordado asciende a 315 millones de euros.

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La falta de liquidez provocará la entrada de fondos de capital en el ladrillo

Meridiana es especialista en tratar fondos de capital no establecidos aún en España y que quieran entrar. 

La puja del fondo soberano de Dubai por Colonial no es un hecho aislado, sino el inicio de una progresiva entrada de fondos de capital internacionales --soberanos, hedge funds o capital riesgo-- en el sector inmobiliario español para cubrir el "agujero" de liquidez que sufre, según un estudio del grupo financiero Riva y García.

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Las inmobiliarias se desprenden de sus establecimientos y hacen ofertas a precios atractivos

Los hoteles han salido al escaparate. La deuda de sus propietarios aprieta, los plazos vencen y la carrera contrarreloj para encontrar financiación está provocando que muchas promotoras -grandes y pequeñas- con el agua al cuello se vean obligadas a desprenderse de sus activos refugio para hacer caja. Y la pata hotelera que esas inmobiliarias crearon en su día para diversificar su negocio es, hoy por hoy, la más atractiva para encontrar compradores. “Esta situación ha provocado que en la actualidad haya un gran número de hoteles en venta, y en pocos meses veremos cerrar grandes operaciones”, prevén los expertos.

Más que las cadenas hoteleras son los fondos y sociedades de inversión quienes han hecho las primeras adquisiciones o esperan que la situación haga madurar los precios. Algunos son de origen nacional y de vocación hotelera, como es el caso de Meridia —presidida por Javier Faus y con una capacidad de inversión de 600 millones de euros en activos emblemáticos de grandes capitales—, Losan, conducido por el riojano César Losada y propietario de distintos establecimientos en varias capitaleseuropeas o la familia andorrana Reig. Otros, como Morgan Stanley, son internacionales y ya están presentes en el sector con propiedades como el Intercontinental de Madrid o participaciones en compañías como NH. Aunque lo cierto es que este tipo de inversores, entre los que se encuentran Carlyle Capital y GoldmanSachs, no atraviesan su mejor momento, dado su elevado apalancamiento.

Los apuros financieros hacen que los activos en venta sean tanto urbanos como vacacionales, generalmente con una categoría de cuatro estrellas. Mientras las transacciones de suelo y residenciales caen en picado, las hoteleras gozan de buena salud. 2007 volvió a ser un año extraordinario en lo que se refiere a la inversión: se vendieron 58 hoteles por un importe estimado de 1.100 millones de euros, según la consultora Irea. Aunque se echaron de menos operaciones sobre “activos trofeo”, la media por hotel vendido ascendió a 18,8 millones de euros, frente a los 13,7 millones de euros de un año antes.

Precios más bajos:
Los ejecutivos más cercanos al mercado indican que los establecimientos urbanos más emblemáticos no están aún en las quinielas. “Actualmente hay muchaspromotoras en suspensión de pagos, lo que hace aflorar activos con descuento, pero encontrar un cinco estrellas en Madrid es difícil porque su precio es astronómico”, explica Francisco Pleguezuelos, director del área hotelera de Atis Real-BNP Paribas.“Existe una fuerte actividad inversora, aunque para que se den estas transacciones los precios deben bajar más”, afirma.

Además de a la crisis del negocio residencial, el aumento del número de hoteles con el cartel de “se vende” se debe a que su propiedad se atomizó a causa de la desinversión llevada a cabo por las propias cadenas hoteleras hace casi una década. Aligeraron su balance para centrarse en la cuenta de resultados. Con el negocio de gestión como objetivo se desprendieron de sus establecimientos, muchos de los cuales fueron a parar a manos de promotores. Ahora, algunos deesos hoteles que gestionan podrían salir al mercado, y ellas están en primera línea para recomprarlos. “Las cadenas no están sufriendo tanto como para dejar pasar las oportunidades que salen al mercado, algunas de ellas a precios muy razonables”, asegura Luis Arsuaga, director de Inversiones del Departamento de Hoteles de CB Richard Ellis. “Los principales actores de las transacciones que se producirán a lo largo de 2008 serán inversores, sobre todo institucionales, pero también privados”, añade.

Así, los primeros meses de 2008 adelantan un año de gran actividad en la inversión hotelera. Algunas inmobiliarias como Reyal Urbis, Metrovacesa o Parquesol cuentan con carteras atractivas, y otras ya han liquidado buena parte de su patrimonio. Es el caso de Martinsa-Fadesa, que con una deuda que supera 5.100 millones equivalente a un 40% del valor total de sus activos empezó a desprenderse de sus hoteles hace seis meses. Fue, precisamente, Manuel Jove, expresidente de la promotora, quien recompró seis establecimientos del grupo por 31,7 millones de euros (lo que equivale a una valoración de 61.000 euros por habitación). “Para nosotros, esta área de negocio no es estratégica y la operación nos aporta liquidez”, aseguraron desde Martinsa-Fadesa.

Dos meses después, la compañía presidida por Fernando Martín vendió a Barceló Hotels&Resorts otros ocho hoteles (siete en España y uno en Marruecos) que ya gestionaba la cadena mallorquina por 148 millones de euros (66.000 euros por habitación). “Los precios de venta son ajustados y se justifican por la presión de la promotora para lograr liquidez”, afirma Beatriz Menendez-Valdez, socia de la consultora Irea. Pero el goteo continúa y recientemente la cadena Husa compró a Martinsa el hotel Husa Vía Barcelona, de cuatro estrellas.

Ejemplos de ventas:

A estas operaciones hay que sumar las ventas protagonizadas por compañías como Habitat y Evemarina, ambas en una complicada
situación económica. La promotora catalana, cuyo balance incluye una deuda superior a los 1.700 millones de euros tras la adquisición de la división inmobiliaria de Ferrovial, utilizó su división hotelera como últimorecurso. Conservó un establecimiento de próxima apertura en el 22@ barcelonés, pero vendió el pasado mes de febrero el hotel Bauzá en Madrid a la sociedad inversora Rosales 2007 por 62 millones de euros, según fuentes del mercado. La Caixa financió la compra del inmueble de cuatro estrellas situado en la calle de Goya para cederlo después en régimen de arrendamiento financiero al Grupo Rosales, quien ha pactado la opción decompra sobre el activo.

Por su parte, los apuros financieros de Evemarina han facilitado la entrada de fondos soberanos árabes en España. Tras financiar su proyecto en 2006 con un crédito de 49 millones de euros, la promotora andaluza vendió el pasado enero por 70 millones el Park Hyatt Casares Golf and Spa Resort Andalucía, establecimiento de cinco estrellas y
170 habitaciones, cuya construcción está previsto concluir en 2009. Tras el acuerdo, Hyatt seguirá gestionando el hotel. Por su parte, la promotora presidida por Borja Ramos —una de las mayores de Andalucía— continuará buscando compradores y socios para aliviar su deuda.

Fuente: EL PAÍS, VIERNES 28 DE MARZO DE 2008.

Escrito por: ANDREA ARABIA.

Demasiado riesgo inmobiliario

El baile del inmobiliario acaba de empezar con empresas como Prasi, Cosmani, Seop o Sánchez Romero llevando sus libros a los juzgados mientras el INE advierte que el número de viviendas vendidas en enero cayó un 27%. Y no es más que el comienzo porque la banca además no está precisamente para echar una mano.
Se habla de anteriores situaciones similares en el inmobiliario, como la que se produjo en la fase 1992-1996, que vio un ajuste del mercado con descensos moderados de precios.

Pero hay una diferencial sustancial entre este momento y aquél: entonces no había una crisis financiera que afectaba al sistema financiero español; ahora sí. En EE.UU. ha sido la combinación de un ajuste del inmobiliario con una crisis crediticia lo que ha puesto la economía contra las cuerdas. Acá, no hay hipotecas subprime ni el desarrollo de unas estructuras financieras delirantes.

Todo es más clásico, pero no por ello deja de ser altamente peligroso. El grado de exposición de la banca y las cajas de ahorros españolas (sea a través de préstamos
hipotecarios sea a través de créditos a las promotoras) ronda el 60% de sus activos, lo que supone un grado de concentración de riesgo elevadísimo.

El mal añadido es que, al mismo tiempo, el sistema financiero español en su conjunto tiene muchos problemas para financiarse en el exterior por esa excesiva exposición al inmobiliario. Cierto, fuera hacen distingos. La gran banca tiene acceso al crédito, pero se niega a recurrir a él, con lo que, de hecho, está taponando esa vía de financiación a instituciones más pequeñas que sí estarían dispuestas a pagar el Euribor + 225 puntos básicos, que es lo que se pide, para salvar el bache.

Así las cosas, el ajuste inmobiliario empieza a adquirir una velocidad muy elevada ya que no hay dinero para refinanciar a los promotores e inmobiliarias. Y, a su vez, a medida que cruje el inmobiliario se deterioran los balances tan desequilibrados de bancos y cajas españoles. De momento, el ajuste se está produciendo en cantidades de viviendas construidas más que en precios debido al elevado número de viviendas en propiedad. Pero el que se mueva sale en la foto, y bien.

Escrito por: José Manuel Garayoa.

Fuente: La Vanguardia, DINERO. Domingo, 30 de marzo 2008.

Fondos de inversión inmobiliaria extranjeros: necesarios y positivos

Los expertos destacan que estos mecanismos, que comienzan ya a posicionarse, se convertirán en árbitros de la situación al garantizar liquidez a las compañías y aportar estabilidad y equilibrio al panorama empresarial.

Considerados una alternativa de inversión positiva e, incluso, necesaria en la actual coyuntura por la que atraviesa el sector, los Fondos de Inversión Inmobiliaria (FII) extranjeros son candidatos al rol de actor protagonista durante el presente ejercicio. Y tienen muchas posibilidades de hacerse con el papel: parece que la inyección de liquidez -obligada prescripción para afrontar la refinanciación de la deuda en la que están inmersas buena parte de las empresas españolas- llega de la mano de practicantes foráneos. Estos fondos, además de sanear los balances, aportarán, a juicio de los expertos, consistencia a las compañías en un momento en el que las fuentes tradicionales limitan sus concesiones de créditos. Una estabilidad muy oportuna de cara a afrontar los próximos años, continuar con su actividad a medio plazo e incluso abordar nuevos proyectos. Los FII extranjeros ayudarán a potenciar las posibilidades de diversificar las inversiones, uno de los grandes objetivos de las inmobiliarias nacionales, y siempre que su horizonte temporal de permanencia sea el medio plazo, contribuirán al equilibrio de un sector que se revela en reajuste activo y que ganará, gracias a estos agentes, profesionalidad, racionalidad, transparencia y rigor.

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Entrevista a Meridiana por Ialmenara (Newsletter)

1 - ¿En qué consiste el Circulo Inmobiliario Meridiana? 2- ¿Desde cuando existe la empresa? 

Meridiana es una sociedad constituida en 1999, como sociedad patrimonial de mera tenencia de bienes, con el fin de aglutinar inmuebles adquiridos para su renta posterior. En el año 2003 se transforma en sociedad operativa realizando operaciones inmobiliarias tanto propias como para terceros.

Meridiana se centra en la búsqueda de oportunidades de inversión que encuentra, tanto en desiversiones de grandes empresas como en carteras de activos inmobiliarios de Bancos y Cajas.

Las operaciones más rentables son aquellas que deben ser depuradas antes de su posterior venta tales como indivisos, fincas con embargos, hipotecas pendientes de pago u otras situaciones que necesitan ser subsanadas con urgencia para evitar una pérdida de valor del inmueble.

Además de resolver cuestiones jurídicas y de reforma de los inmuebles, Meridiana ofrece su experiencia en financiación (nacional o internacional) y/o asesoramiento inmobilario.

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En Mipim no se habla de promover, sino de invertir

Cerca de 150 firmas españolas participan en la feria inmobiliaria de Cannes, donde tanto los países de Europa del Este como Rusia han sido los grandes protagonistas.

Mipim celebra este año su mayoría de edad y los españoles no han querido perderse la 'fiesta'. Cerca de 150 firmas españolas participan esta semana en este encuentro internacional que tiene lugar en la ciudad francesa de Cannes. Promotoras, consultoras, bufetes de abogados y estudios de arquitectura han representado al sector español en el encuentro.

Anida, Neinver, Layetana Desarrollos Inmobiliarios, Grosvenor, Grupo Dae, Grupo Lar, Chamartín Inmobiliaria, Inmobiliaria Morata, Inmobiliaria Bilbaína, Marina D'Or, MultiDevelopment, Restaura, Espais, Renta Corporación y Sacresa han paseado por el 'boulevard' de La Croissette, el mismo escenario privilegiado por el que lucen palmito las estrellas de cine.

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El crecimiento económico hace de China un buen destino inversión inmobiliaria

Madrid, 9 mar (EFECOM).- Los niveles de crecimiento económico de China, muy superiores a los de otros países emergentes, hacen del gigante asiático un "buen destino para realizar inversiones inmobiliarias", según un estudio de la consultora inmobiliaria Irea.

Sin embargo, el estudio invita a los inversores a ser cautelosos ante el "posible sobrecalentamiento" de la economía china y su política intervencionista en materia de inversión inmobiliaria, por lo que aconseja un análisis "exhaustivo" de cada proyecto y el establecimiento de sociedades conjuntas con empresarios locales.

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La promotora Habitat evita la suspensión de pagos al firmar Barclays el pacto de refinanciación

La promotora catalana Habitat se ha salvado en el último momento de tener que ir al proceso concursal, antigua suspensión de pagos, al firmar Barclays el acuerdo para refinanciar la deuda, indicaron a EFE fuentes de la compañía.

Barclays tiene 27 millones de la deuda del total y su negativa al acuerdo para refinanciar los 1.586 millones de euros pendientes de pago del crédito sindicado de Habitat bloqueaba el conjunto del acuerdo.

CajaAstur y Cajamar se sumaron anoche al pacto para refinanciar Habitat, dejando sola a la banca extranjera, que se negaba a suscribir el pacto, pero durante la mañana de hoy ya se han añadido Rabobank y Deutsche Bank. 

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El sector inmobiliario "siempre ha salido reforzado" de las crisis

Enrique Lacalle, presidente del Barcelona Meeting Point (BMP), recuerda en una entrevista a la la revista del Colegio de Agentes de la Propiedad, que el sector inmobiliario "ha sufrido muchas crisis, la última en los años 90", pero que "siempre ha salido reforzado".

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