el laberinto inmobiliario español

Las instituciones financieras han utilizado múltiples procedimientos para mitigar el impacto de la debacle inmobiliaria española sobre sus balances. La renegociación de las condiciones de los préstamos a empresas inmobiliarias y la aceptación de activos a cambio de deuda (daciones) han sido prácticas muy generalizadas. Quizás uno de los casos más paradigmáticos sea Polaris World, que evitó por dos veces el concurso de acreedores vendiendo terrenos y viviendas a la banca acreedora por un valor conjunto de más de 1.100 millones de euros. Las cosas parecen estar cambiando.

Esta semana ha sido noticia la presentación de concurso de acreedores de Sacresa tras la ruptura de las negociaciones con la banca acreedora. Sacresa supondrá la tercera mayor suspensión de pagos en el sector inmobiliario español (tras Martinsa-Fades y Habitat) con aproximadamente 1.800 millones de deuda. Uno de los principales escollos en la negociación ha sido la pretensión de Sacresa de ceder a la banca activos valorados en unos 1.000 millones de euros. La banca parece haber dicho rien ne va plus! a la práctica de aceptar activos inmobiliarios a cambio de cancelación de deuda.

En esta decisión ha debido pesar significativamente el contenido de la reciente consulta pública sobre la modificación de la circular contable 4/ 2004 sobre normas de información financiera, que encarece prácticas como la aceptación de activos en pago de deudas. Entre los cambios más importantes destaca que la cobertura del riesgo de crédito se produzca una vez transcurridos los primeros doce meses (y no entre 24 y 72 meses como en la actualidad) y que las adquisiciones de activos en pago de deudas reconocerán un deterioro mínimo del 10% en el momento de adquisición, un 20% pasados doce meses y un 30% a partir de los 24 meses.

Así, el Banco de España parece apostar por reconocer con más rapidez las pérdidas asociadas a exposición en el mercado inmobiliario. Asimismo, el Banco de España plantea reconocer recortes en el valor de las garantías inmobiliarias dependiendo de su tipo: 20% para vivienda terminada que sea residencia habitual, 30% para fincas rústicas, oficinas, locales y naves, 40% para el resto de viviendas terminadas y un 50% para parcelas y solares.

Otro aspecto que pesa sin duda en las negociaciones que implican cesión de activos de inmobiliarias a entidades financieras es una tendencia reciente del mercado inmobiliario. Las mayores presiones a la pérdida de valor de viviendas por vender podría tener un origen inesperado: la construcción de nuevas viviendas. Hace muchos meses se observó un fenómeno interesante en Las Vegas, uno de los lugares de EE. UU. donde la burbuja inmobiliaria fue mayor. A pesar de que existía un gran inventario de viviendas nuevas por vender la construcción de nuevas viviendas se había disparado. ¿Cómo se puede entender esto? Muy sencillo.

Las nuevas empresas constructoras estaban comprando suelo baratísimo (con descuentos superiores al 50%) y construyendo viviendas con un precio muy inferior a las que ya estaban en el mercado. Este proceso daba el toque final a la superburbuja de Las Vegas. En España, al igual que en Las Vegas, existe un enorme parque de viviendas nuevas a la venta. Según calculaba el último informe anual del Banco de España, en el territorio español se acumulaban a finales de 2009 entre 749.000 y 1.177.000 viviendas sin vender. Los dueños de estas viviendas tendrán pronto un competidor muy fuerte pues el proceso Las Vegas podría haber comenzado también en España.

Un indicio: Manuel Jove, que hábilmente le vendió Fadesa a Fernando Martin unos meses antes del comienzo del colapso del mercado inmobiliario español, ha tomado recientemente el control de varias inmobiliarias cuyos principales activos son bolsas de suelo. En Barcelona también se están produciendo operaciones de compra de suelo con grandes rebajas, que permitirán construir viviendas a precios muy competitivos incluso en lugares privilegiados de la ciudad.

Otra presión que hará que el ajuste del valor de la vivienda finalmente se produzca con mayor intensidad es el reconocimiento de los participantes en el mercado inmobiliario que parte de lo invertido se perderá definitivamente y que la recuperación del sector tardará bastante en producirse. Los acuerdos de superación del concurso de acreedores de Llanera y Habitat son ejemplos.

En primer lugar la banca acreedora asume una quita significativa: un 35% en el caso de Llanera (un 50% en la filial Llanera Urbanismo) yun20% en el caso de Habitat. Promotores y constructores siempre han utilizado la excusa de que el límite de bajada de precios que podían aplicar es la hipoteca que ellos tienen. Con estas quitas el límite disminuye sustancialmente.

En segundo lugar los convenios de Llanera y Habitat reconocen implícitamente que la salida del laberinto inmobiliario está aún lejana, fijando en 8 años el plazo de pago de la deuda. Por tanto parece que tanto inmobiliarias como bancos siguen avanzando en las etapas de su particular duelo por el hundimiento del sector inmobiliario: después de la fase inicial de shock y negación (”no hay crisis del sector”, “no pasa nada”, “durará unos meses”), siguió la de culpa e ira (fundamentalmente con los medios de comunicación a los que culparon de precipitar la caída del sector) y luego, la depresión. Parece que por fin llegamos a la fase que los psicólogos denominan de aceptación.

Con todas estas presiones bajistas, quitas, reconocimiento de pérdida de valor, etc. es sorprendente que, como señalaba la Sociedad de Tasación hace unos días, los precios de la vivienda (al menos los de tasación) estén descendiendo solo al 2% interanual, y hayan caído desde el pico del ciclo solo el 13%. Hay al menos dos posibles explicaciones. La primera es que los precios de tasación no reflejen adecuadamente los precios de transacción y que estos últimos hayan caído, como dicen los constructores, mucho más de lo que reflejan los precios de tasación. La segunda es que las bajadas de los precios de tasación reflejen efectivamente lo que está sucediendo en el mercado. Este proceso de ajuste lento y resistencia a la baja en espera de una muy improbable recuperación de los precios nos acercaría a un ajuste a la japonesa: bajadas de precios lentas pero persistentes. Recordemos que el precio de la vivienda en Japón ha caído, sin prisa pero sin pausa, casi un 60% entre 1991 y 2010 hasta situarse al nivel de finales de los años 70.

En fin, el sector inmobiliario español continúa en un laberinto complejo. Por desgracia, la falta de información fidedigna sobre la evolución de variables clave del sector no contribuye a atisbar los rayos de luz provenientes de la salida.

José García Montalvo. Catedrático de Economía de la UPF.

La Vanguardia, 04 julio 2010

                 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

LOS GRANDES INVERSORES VUELVEN A INTERESARSE POR EL SECTOR INMOBILIARIO

El sector inmobiliario volverà a estar en el punto de mira de los grandes inversores, según el estudio de Barclays para la inversión inmobiliaria: “sólidos fundamentos?”, elaborado en colaboración con The Economist Intelligence Unit. Un 35 por ciento de las grandes fortunas espera aumentar el volumen de sus inversiones en el sector inmobiliario en los dos próximos años. El principal motivo es que consideran que ofrece unas perspectivas a largo plazo mejores que otros activos (un 25 por ciento) y que las caídas en los precios han llevado a que el sector esté infravalorado (23 por ciento).

 

Los expertos puntualizan que, en estos momentos, los inversores son mucho más exigentes por lo que la propiedad tiene que cumplir todos los requisitos deseados. Mientras que los canadienses serán los que más incrementarán sus inversiones inmobiliarias, los españoles serán los que menos apostarán por este sector, con posibles desinversiones.

 

El informe revela, además, que aunque el sector inmobiliario se sigue percibiendo como incierto, los inversores continúan viendo estos activos como parte importante de sus carteras. De los 2.000 inversores que han participado en el estudio, el porcentaje medio de las carteras destinado al sector inmobiliario es del 28 por ciento. En el caso de los inversores españoles es algo más alto, ya que seis de cada diez tienen un porcentaje del 50 por ciento o más.

 

De acuerdo con Michael Dicks, director general y responsable de investigación de Barclays Wealth “el informe ha revelado que los inversores tienen una proporción más alta de sus carteras en el sector inmobiliario de la que recomendaríamos. Esto sugiere la necesidad real de diversificar el portafolio con otro tipo de activos con la finalidad de reducir el riesgo”.

El 76 por ciento de los inversores cree que actualmente hay buenas oportunidades en el sector residencial, sin embargo el 60 por ciento admite que el ajuste de la condiciones de los créditos les previene de tomar la iniciativa. En el sector terciario los inversores también son optimistas, el 68 por ciento cree que hay oportunidades aunque 73 por ciento se siente limitado por el alto coste de los préstamos. Las diferencias en expectativas de precio entre compradores y vendedores también frenan a los inversores. La mayor ventaja que encuentran los inversores en las compras residenciales es la posibilidad de obtener beneficios mediante el alquiler, así como la potencial subida del precio de las viviendas. En cuanto a las desventajas, destacan los costes de mantenimiento y la escasa liquidez.

Se observa, por tanto, un cauto optimismo en la recuperación del sector ya que casi de la mitad de los inversores espera un aumento del valor de sus actuales carteras en el sector inmobiliario. A pesar de esta confianza creciente, casi la mitad de los consultados por el estudio opina que los precios no han llegado a los mínimos. En el caso de España, sólo el 25 por ciento de los inversores cree que el valor de sus inmuebles subirá.

El 75 por ciento de los consultados admite que invertirá principalmente en sus países de origen, tanto por el conocimiento del mercado como porque la información es más accesible. Sin embargo, en inversiones fuera de sus países de residencia, la mayoría considera Estados Unidos el país más atractivo, seguido de China, Reino Unido e India. “En el marco de las intenciones actuales, es interesante ver que algunos inversiones están mirando al extranjero, sin embargo, es evidente que la mayoría prefieren centrarse en el mercado que más conocen. Esta diversificación a otros países

muestra que los inversores tratan de evitar una cartera inmobiliaria muy concentrada; en este sentido, están subestimando los buenos resultados que podrían alcanzar a través de vehículos como las SOCIMI (sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario)”,  ha comentado Michael Dicks.

En el caso de India y China, los inversores han mostrado un claro interés por países en crecimiento que están desarrollando una notable clase media que, por primera vez, podría invertir en vivienda. España aparece en sexta posición en los países donde se espera que el ROI (retorno de inversión) tenga un mejor comportamiento en los próximos dos años.

 

El estudio muestra, además, que los inversores manejan su cartera inmobiliaria de diferente manera a otras inversiones. Existe un vínculo emocional que puede significar que los inversores no deseen vender sus propiedades a corto plazo y sean menos rigurosos a la hora de evaluar el rendimiento de las mismas.

 

Real State. 01/12/09